任意売却デメリット9つ！競売との違いや成功させるための6ステップ＆注意点を徹底解説

「住宅ローンが払えなくなりそうだけど、どうすればいいんだろう。」
「任意売却ってよく聞くけど、どんなデメリットがあるのか不安。」

ローンが払えない不安や焦り、痛いほどわかります。過去に借金で苦しみ、人生をやり直した僕が、任意売却の本当のデメリットと競売を避けるべき理由をお伝えします。

デメリットがあるのは事実ですが、そのままにして競売になるよりも圧倒的によい選択です。この記事を最後まで読めば、生活を立て直すための具体的なやり方が手に入ります。

大切な家とこれからの生活を守るために、ぜひ最後までじっくりと読んでみてください。

任意売却とは？

住宅ローンの支払いが苦しくなると、この先どうなるのか不安になりますよね。競売のことが頭をよぎり、焦ってしまう方も多いはずです。

ここでは、そんなピンチを切り抜けるための方法を詳しく見ていきましょう。

①金融機関の合意を得て売却する仕組み

住宅ローンの支払いが難しくなったとき、家をむりやり手放す前に選べる助かる道があります。お金を借りている銀行などの金融機関からとくべつな許可をもらい、ふつうの不動産市場で家を売る方法です。

むりに今の状況を続けるのではなく、金融機関と話し合って売却の許可をもらうのがこの手続きです。

そのおかげで、今の収入に合わせた返す計画が作れて、生活を立て直す余裕が生まれます。一人で抱え込まずに、まずは専門家に相談して解決のヒントを見つけてみましょう！

②抵当権を解除してもらえる

ふつうの家の売り方と何が違うのでしょうか。ふつうは、家を売ったお金でローンをすべて返せない状況では、銀行の担保（抵当権）を外せないため家を売れません。

しかしこの手続きなら、銀行の許可によりローンが残っていても担保を外して売却できます。ふつうの売却と違うポイントは以下のとおりです。

ほんとうなら売れない家を、話し合いで手放せる仕組みだと覚えておきましょう。

任意売却と競売の違い

住宅ローンを払えなくなると、最終的には家を手放さなければなりません。その手放し方には、自分の意思で売る任意売却と、裁判所に強制的に売られる競売の2種類があります。詳しく見ていきましょう。

①一般市場で相場に近い価格で売却できる

任意売却と競売の一番の違いは、家がいくらで売れるかといった価格面にあります。競売は裁判所によって強制的に進められ、市場価格の5〜7割程度ほどの安値で買い叩かれてしまいます。

一方、任意売却は通常の不動産と同じように一般市場で販売します。そのため、相場に近い適正な価格で売却できる可能性が高いです。高く売れればそれだけ住宅ローンの残りを減らせるため、その後の生活がグッと楽になります。

また、すでに裁判所から競売の開始決定通知が届いていても諦めないでください。

ギリギリのタイミングでも、まずは専門家に相談して高く売るチャンスを逃さないようにしましょう。

②引越し時期を相談できる

家を出ていくときの条件やタイミングを選べるかどうかも、両者の大きな違いです。

競売の場合、落札者が決まると強制的に家を追い出されてしまいます。こちらの都合は一切考慮されず、スケジュールの融通はまったく利きません。

一方の任意売却であれば、買主との交渉次第で引越しの時期を柔軟に調整してもらえます。「子供の学期末まで待ってほしい」といった希望も伝えやすいです。

手元にお金がなくても新生活の準備をスムーズに進められるのは、任意売却ならではの強みです。

③任意売却と競売の条件比較

任意売却と競売の具体的な条件の違いを、わかりやすく一覧表にまとめました。

具体的な比較は、以下のとおりです。

比較項目	任意売却	競売
売却価格	相場に近い価格	相場の5〜7割程度
プライバシー	周囲にバレにくい	ネット等で公開される
引越し時期	買主と相談して決められる	強制退去（融通がきかない）
引越し費用	交渉次第で控除される可能性あり	すべて自己負担
残債の負担	無理のない範囲で分割返済を相談できる	多額の借金が残り一括請求される

表を見るとわかるように、すべての項目において任意売却のほうが売主に有利な条件で進められます。競売になるのをただ待っていても、あなたにとって良い点は一つもありません。

手遅れになる前に、まずは専門家へ相談してみましょう。

任意売却で生じる9つのデメリット・リスク

「任意売却にはどんなリスクがあるのだろう」と不安に感じる方も多いはずです。手続きを進める前に、知っておくべき注意点があります。詳しく見ていきましょう。

①信用情報に傷がつく

任意売却の手続きに入る前段階で、信用情報機関に事故情報が登録されてしまいます。ローンを数ヶ月滞納した時点で、いわゆるブラックリストに載る状態になります。

具体的な影響は、下記のとおりです。

手続きをためらって滞納を続けても、信用情報への影響は避けられません。むしろ早めに解決へ動き出すほうが、その後の生活を立て直しやすくなります。

②連帯保証人や連帯債務者の同意が必要

住宅ローンに連帯保証人や連帯債務者がいる場合、任意売却には全員の同意が必須です。

売却した後に残った借金の返済義務は、連帯保証人にもそのまま及びます。自分だけの判断で勝手に手続きを進めるわけにはいきません。

まずは現状を正直に伝え、丁寧に話し合って理解を得る姿勢が求められます。同意を得られないまま時間が過ぎると、最悪の場合は競売にかけられてしまいます。

③共有名義人や元配偶者と連絡を取らなければならない

夫婦の共有名義で購入した物件は、相手の同意と実印がなければ売却できません。離婚してすでに疎遠になっている場合でも、元配偶者と連絡を取る必要があります。

連絡を避けたままでは手続きが一切前に進みません。どうしても直接話すのが難しい場合は、専門業者や弁護士に間に入ってもらうのがおすすめです。

第三者が冷静に事情を説明してくれれば、スムーズに同意をもらえるケースもよくあります。一人で悩まずにプロを頼りましょう。

④売却代金が手元に残らない

任意売却で得た代金は、すべて金融機関への返済や諸費用に充てられます。通常の不動産売却のように、売却して得た利益を手元に残して自由に使うわけにはいきません。

引っ越し費用などの名目で少額を控除してもらえるよう交渉する余地は残されています。専門業者にうまく交渉してもらえれば、10～30万円ほどを新生活の準備金として確保できる見込みがあります。

少しでも手元にお金を手元に残すためにも、交渉力の高い専門家に頼りましょう。

⑤競売開始までタイムリミットがある

任意売却は、競売の開札日の前日までに決済と引き渡しを完了させる必要があります。買い手を見つけるまでに残された時間は限られており、通常は3～6ヶ月ほどで終わらせなければなりません。

タイムリミットが迫るなかで、焦りを感じながら手続きを進める負担は重いです。手遅れになるのを防ぐためにも、ローンを滞納したら1日でも早く動き出すべきです。

⑥内覧対応など販売活動への協力が必要になる

一般の不動産市場で売り出すため、居住中であっても販売活動への協力が求められます。購入希望者が現れるたびに、室内の内覧対応をしなければなりません。

具体的な手間や負担は、下記のとおりです。

見学者の印象が良くなれば、相場に近い価格で早く売れる確率がグッと上がります。

⑦銀行との面会が必要なケースがある

金融機関によっては、本人が直接窓口へ出向いて事情説明や面会を求められます。

優秀な専門業者に依頼すれば、面会への同行や交渉の大部分を代行してもらえます。専門家が味方になってくれれば、精神的な負担は一気に軽くなります。安心して任せられるパートナーを見つけましょう。

⑧買い手がつかないこともある

任意売却の売り出し価格は、売主ではなく金融機関が決定権を持っています。債権者が少しでも多く資金を回収したいと考え、相場より高い価格を提示してくるケースがあります。

売れない期間が長引けば、最終的に競売にかけられてしまう危険が高まります。適正な価格に下げてもらうよう、データをもとに金融機関を説得する交渉力が必須です。

難しい交渉も、プロである専門業者に任せるのが一番安全です。実績のある業者を選んで依頼しましょう。

⑨専門業者を探さなければならない

任意売却は高度な交渉スキルが求められるため、自分で信頼できる専門業者を探す手間がかかります。一般的な不動産会社では、金融機関との特殊な交渉に対応できないケースがほとんどです。

あなたの未来を守るためにも、任意売却の解決実績が豊富な専門家を慎重に見極めて頼りましょう。

任意売却を選ぶべき6つのメリット

任意売却にはいくつかの注意点がありますが、それでも競売になるよりはるかに有利な条件で問題を解決できます。なぜ多くの方がこの方法を選ぶのか、具体的な理由を詳しく見ていきましょう。

①競売よりも高く売却できる

任意売却は一般の不動産市場で販売するため、相場に近い適正な価格で売却できる可能性が高いです。

高く売れるほど、その分を借金の返済に多く回せます。結果として、売却後に残るローンを大幅に減らせます。

もし競売になってしまうと、市場価格よりかなり安く叩き売られてしまいます。家を失ったうえに多額の借金だけが残るという、最悪の事態はなんとしても避けたいですよね。

②ローン滞納や売却の事情を知られずに済む

通常の不動産売却と同じ手順で販売するため、ローン滞納の事実が周囲にバレる心配がありません。

競売になってしまうと、裁判所の情報公開サイトに物件情報や室内写真が掲載されてしまいます。近隣の住人に知れ渡るリスクがあり、とても不安ですよね。

任意売却ならプライバシーが守られるため、周囲の目を気にせず堂々と手続きを進められます。

③引越し費用を控除してもらえる可能性がある

債権者との交渉次第で、売却代金の中から10〜30万円程度の引越し費用を出してもらえる可能性があります。

競売の場合は強制退去となるため、引越しにかかる費用はすべて自分で用意しなければなりません。手元にお金がない状態での手出しは、本当に苦しいですよね。

任意売却なら交渉によって、新しい生活を始めるための資金を確保できるチャンスがあります。

④引越しの時期を相談できる

買主との交渉によって、ご自身の希望に合わせた引越しスケジュールが調整しやすいです。

競売では落札者が決まると強制的に退去を命じられ、日程を選ぶ余地はまったくありません。突然「出ていってください」と言われるのは、想像するだけでも怖いですよね。

任意売却なら「子どもの学期の終わりに合わせたい」など、生活状況に合わせた希望を伝えられます。

⑤リースバックを活用できる

投資家などに物件を買い取ってもらい、家賃を払いながら今の家に住み続ける方法を選べます。この仕組みを「リースバック」と呼びます。

子どもの転校を避けたい方や、長年住んだ愛着のある家からどうしても離れたくない方に、とても選ばれている方法です。売却しても引越す必要がないため、今の生活環境をそのまま守ることができます。

さらに、将来的に資金の余裕ができれば、物件を買い戻す選択肢を残せるのも嬉しいポイントですね。

⑥分割返済に応じてもらいやすい

任意売却が終わった後も借金は残りますが、いきなり一括で返せと迫られることはほとんどありません。

債権者としっかり話し合い、いまの収入状況に合わせた月々5千円〜3万円程度の返済に組み直せます。

生活をギリギリまで切り詰める必要がなくなり、心に余裕が生まれますよね。

任意売却を成功させるための手順

任意売却の手続きは、専門家のサポートを受けながら順番に進めていきます。詳しく見ていきましょう。

【ステップ1】金融機関へ相談する

まずはご自身の借入状況を正確に調べ、お金を借りている銀行に連絡を入れましょう。

具体的に確認すべき項目は、下記のとおりです。

現状を把握したら、自分から銀行へ連絡して返済が厳しい現状を正直に伝えます。嘘をつかずに誠実な対応を見せると、その後の売却交渉がスムーズに進みやすくなります。

【ステップ2】不動産会社に査定と仲介を依頼する

銀行への連絡と並行して、専門知識を持つ不動産のプロを探して相談を依頼します。

任意売却は通常の取引と異なり、高度な交渉スキルが求められます。そのため、必ず実績が豊富な専門業者や相談窓口を選ぶ必要があります。

業者を見つけたら、家がいくらで売れそうか市場価値を計算してもらいましょう。

担当者と直接話をして、あなたの悩みに寄り添い、親身に解決策を考えてくれる信頼できる相手と契約を結んでください。

【ステップ3】売却の同意を得る

契約を結んだ不動産会社が、あなたの代わりに銀行と直接話し合いを進めてくれます。

担当者が銀行から売却の許可をもらい、査定額をもとに売り出し価格を決定します。このとき、家を売った後に残る借金の扱いについても方向性を話し合います。

もし税金の未払いで家が差し押さえられている場合は、役所との話し合いも同時に進めてもらえます。

【ステップ4】販売活動・内覧対応をおこなう

銀行の許可が下りたら、いよいよ通常の家と同じように販売活動をスタートさせます。

インターネットの物件サイトやチラシを使って、家を買いたい人を探していきます。見学希望者が現れたら、家の中を見てもらう内覧の準備をします。

具体的な対策は、下記のとおりです。

見学者の印象を良くして明るい対応を心がけると、早く売れる確率が高まります。

【ステップ5】買主と売買契約を結ぶ

家を買ってくれる人が決まり、銀行もその価格に納得すれば、正式に売買契約を結びます。

契約後は、家を引き渡す決済日までに新しい住まいへ引越しを済ませ、部屋を空っぽの状態にしておきます。決済当日は売却代金を受け取り、司法書士の手続きで家の名義変更と抵当権の解除を済ませます。

【ステップ6】残った住宅ローンを返済する

家を売った後も借金が残った場合は、銀行と話し合って今後の返済計画を正式に決めます。

現在の収入や生活状況を伝え、無理のない金額での分割払いを約束します。決まった金額は毎月遅れずに支払い、コツコツと借金を減らしていく姿勢が求められます。

任意売却で失敗しないための注意点

任意売却を無事に終わらせるためには、いくつか気をつけるべきポイントがあります。詳しく見ていきましょう。

①差し押さえが入る前に行動する

税金の滞納で家を差し押さえられると、任意売却を進めるのが一気に難しくなります。固定資産税や住民税などの支払いが遅れ、役所から物件を差し押さえられてしまうケースです。

住宅ローンだけでなく税金すら払えない状況に陥ったら、手遅れになる前にすぐ専門家へ相談してください。

②競売が決定したら専門家へ相談する

裁判所から「競売開始決定通知」が届いた時点で、任意売却に残された時間は約3〜6ヶ月しかありません。競売開始決定通知は、家が強制的に売りに出される手続きが始まった合図です。

通知が届いたその日のうちに、任意売却の専門業者へ連絡するスピード感が明暗を分けます。

少しでも高く売って借金を減らすためには、1日でも長く販売期間を確保するしかありません。書類が届いたら、迷わずすぐに電話をかけてみましょう。

③悪徳業者を避ける

引越し代を確実に渡すと約束してくる業者は、悪徳業者の可能性が高いため注意が必要です。引越し代を売却金から出せるかどうかは、お金を貸している銀行が決めるルールになっています。

契約を取るために甘い言葉で誘う業者ではなく、厳しい現実も正直に説明してくれる誠実な業者を選んでください。

気をつけるべき悪徳業者の特徴は、下記のとおりです。

甘い言葉に騙されず、信頼できるパートナーを慎重に見極めましょう。

任意売却に関するよくある質問

任意売却について、多くの人が抱えがちな疑問や不安にお答えします。始める前に気になるポイントを確認し、安心して手続きを進めるための参考にしてください。

それでは、よくある質問を詳しく見ていきましょう。

Q1. 住宅ローンの滞納なしでも任意売却はできる？

原則として、住宅ローンを滞納していない状態では任意売却に応じてもらえません。金融機関は、すでにローンを滞納して一括返済を求められている状況でなければ、手続きを認めてくれないルールになっています。

まだ滞納していない段階なら、まずは通常の不動産売却を検討しましょう。売却代金と自己資金をあわせてローン残高を完済するのが基本の形です。

Q2. 任意売却にかかる費用（仲介手数料など）は誰が払うの？

任意売却にかかる各種費用は、物件が売れたときの代金から支払われます。

不動産会社へ払う仲介手数料や、抵当権を消すための司法書士費用などは、すべて売却代金の中から精算される仕組みです。そのため、売主が自分の財布から現金を用意する負担は基本的にありません。

ただし、印鑑証明書の取得にかかる数百円から数千円ほどの少額な実費だけは、自分で払う必要があります。

Q3. 任意売却と自己破産はどちらを先にすべき？

まずは任意売却を先に終わらせてから、自己破産の手続きへ進むとよいでしょう。家を売って残った借金の金額がはっきりしてから、自己破産や任意整理を検討するのがスムーズな流れになります。

先に自己破産を申し立ててしまうと、裁判所から破産管財人が選ばれてしまいます。

順番を間違えると損をしてしまうため注意が必要です。弁護士と連携している専門の不動産会社へ相談し、あなたに最適なスケジュールを組んでもらいましょう。

Q4. 任意売却物件を買う買主側にもデメリットはある？

購入する買主側にも、保証がないなど不利な条件がいくつかあります。買い手がつきにくい具体的な理由は、下記のとおりです。

買主はリスクを抱えるため、相場より少し安くしないと売れにくい事情があります。

購入希望者が現れたら、お互いの条件をよく話し合ってスムーズな取引を目指しましょう。

まとめ｜任意売却のデメリットを正しく理解し、早めに専門家へ相談しよう

任意売却にはいくつか注意すべき点がありますが、競売を避けるためには圧倒的に有利な解決策です。

今回の記事の要点は、下記のとおりです。

競売の期限が迫る前に、1日でも早く行動を始めるのが成功への近道です。

任意売却の実績が豊富なプロに頼れば、あなたの状況に合った一番良い解決策を提案してくれますよ。